とことこ編集者雑記

47歳バツなし独身乙女座A型トイプーふたご飼い。出版社勤務ですが編集部門から離れた、のか? とりあえずはてなブログにお引っ越し

賃貸と分譲、どちらが得か

この日の午前中は、調子の悪かったテレビのアンテナ調整のような作業。
「ちょっと寝て起きたら出社してラフの続き&校了の仕込み」と思ったものの熟睡、
挙句体調不良。体を休めているのに風邪悪化って、これは本格的にヤバイかも…
というわけで、この日は人事不省。なので火曜に届いた書類を元に、ちょいと考察など。

今月、144万2772円の繰上げ返済を行いました。以前の日記をコピぺすると

返済開始=平成17年5月。借り入れ金額2380万円 25年ローン
平成17年5月(金利2.0%)  平成27年5月(金利3.5%)
(微調整含め)月10万877円→11万2065円
返済終了月  平成42年4月 返済合計金額3224万8560円(利息分844万8560円)


が、平成17年7月に234万8926円の繰上げ返済をしたことで
※それまでの5月分・6月分・7月分の通常返済の合計は27万4176円
(5月・6月分は調整のためか、月10万より微減でした)、
以下のように変更となりました。


平成17年8月(金利2.0%)  平成27年5月(金利3.5%)
(微調整含め)月10万877円→10万9819円
返済終了月 平成39年3月 残り返済合計金額2750万6809円(利息分623万6524円)


上記の時は2か月で繰り上げ返済した、ということで
「240万円繰り上げ返済したことで、220万円分の利息を節約できた」と書きました。
さらに平成19年1月に144万2772円の繰上げ返済を行ったことで、
以下のようになりました。


平成17年8月(金利2.0%)  平成27年5月(金利3.5%)
(微調整含め)月10万877円→10万8534円
返済終了月 平成37年6月 残り返済合計金額2322万7939円(利息分459万1796円)


前回の繰上げ返済から間が空きましたが、
それでも102万3462円の利息が節約できた計算。
今の家賃10万のうち、現時点では7万が元金、3万が利息という比率です。
ふむ。今後私が一切繰り上げ返済をしないとしたら、
残りの金額は約2323万となるわけです。
頭金1000万、諸経費110万、繰上げ返済2回の合計約379万。
今までの通常ローンが約202万。
あと、管理費15470円×購入から完済までの期間
21年1か月=391万3910円も足しましょうか。
公庫の保険金掛け捨て年間約6万×21、
固定資産税7万×5+14万(倍額と想定)×16=も足して、
計約4791万円を払うと、平成37年6月にはこの部屋は完全に私のものになるわけです
(修繕費用は管理費内に組み込まれているので、一時金拠出は想定していません。
免許すら持っていないので、当然駐車場代はカウントしていません。
また、不動産取得税免除物件だったので、その金額はカウントしていません)。
ちなみに売値は3380万円。
固定資産税+管理費=年間約33万は完済後も支払い続けます。
そして。同じマンション内でほぼ同タイプの部屋が賃貸に出されています。
私の部屋より2フロア下、こちらは南東、アチラは北西。
こちらは48.4㎡、アチラは50.0㎡
(面積的に控除が受けられるかどうかはグレーゾーンですね)。
購入当初にもらった値段表を見ると、こちらは3380万円、アチラはおそらく2950万
(比較対象の部屋は、第1期の分譲ではなかったので、値段が伏せられていました。
でもまぁ、規則性があるので類推可能。
ちなみにワンフロア上がると50万アップでした)
「売値から考えると、賃貸に出すなら私の部屋は
もう1万くらいは上乗せできるんじゃないかなー」という、
もしものお話は考えないことにして。
築年数、立地はガチンコ勝負(当たり前)、広さもほぼ互角のスペック。
果たして、その部屋の1か月の賃料は…なんと18万円(管理費なし)。
いや、やっぱ、賃貸(=家賃)って、高いものだよね…。
ネットで発見して3日後には消えていた(=借り手が現れた)こと、あとこれは
自分が「貸すかも」側に立ちうる可能性が出て初めてわかったことですが、
いくら築年数が経っていても、そう簡単に家賃の設定金額を
下げられるものではないこと(借り手がつかないからといって家賃を下げると、
住んでもいない部屋のローンを引き受けざるを得なくなるから。
だったら税金などもかかるので、売った方がましという選択肢が浮上する)。
で、この部屋に21年1か月住み続けると仮定すると。
入居時の敷金礼金各2か月、2年ごとに更新料1か月分を払うとして。
18×21年1か月+18×10(更新料)+18×4(敷金礼金)=4806万円なり。ほほー。
あ、2年ごとの火災保険とかも計上した方がより正確か。でも手元に資料なし。
4806−4791=15万円。僅差じゃん、といえば本当にそのとおり。
「分譲と賃貸、どちらもそんなに差は出ません」という言説は
なるほど正しいのでしょう。
ただし! 買っているからには当然こちらには(一応)資産として
部屋が残っているものであり。あと思うのは
「自分の収入&金銭感覚では、1人暮らしで18万の部屋は借りねー」ということ。
月々12万(管理費込み)の部屋と18万の部屋では
スペックが異なって然るべき。
そんな部屋に「ほぼ僅差」に収まる金額で住み続けられるとしたら、
当然住環境としては分譲を選んだ方が「割安」になるのでしょうなぁと
思いますが、いかが。
「どうせ一生独身なら、定年(一応60歳と仮定)まで
7万6千円17㎡の部屋に住み続けて、
浮いた差額4万4000円×23年=1214万4000円を頭金に上乗せして
マンションを買えばローンが1000万弱で済むし。
それと別に23年の間に1000万貯金ができれば、3380万の部屋を
全額キャッシュで買えるかもしれないよ?」ってまぁそれもひとつの考えですが。
需要供給のバランスから考えると不動産は今より値上がりするかもしれないし、
値下がりするかもしれない。
ただ、あれだけの低金利(私は公庫最低利息の2.0−3.5%)が
再来する可能性はたぶん低い。
それでも、予想よりは長期金利の伸びはゆっくりな印象。
日本全土が風下ですが、まだギリギリ「マンション購入追い風期」?
団塊次第か。
比較に挙げた17㎡は、ココに移る前に住んでいた部屋です。
「帰ってもどうせ寝るだけ」という自分の価値観の反映(実は今も)ではありますが、
風呂洗面所、電気コンロ一口のキッチンを除いた居住スペースは
「立って半畳寝て一畳」の表現が誇張じゃないほどの広さ(狭さ)。
「今は賃貸仮住まい」と思いつつ3年住みましたが、それをあと20年続けるとなると。
掃除が楽な代わりに、なんというかそのツライ気持ちになりそうで。
もちろんイヤになったら移ればいい。収入が下がったら越せばいい。
その可変性が、今の終身雇用が崩れて久しいご時勢において
プラスに考えられがちです。
反面、分譲は「借りた金額+利息分(提示額はいきなりデカイ数字)を
払いきらなければならない」「それ以外にも、税金や修繕費などのお金が必要」
「状況が変化した時に不便」と硬直性に不安を抱く人が多いのも事実。
とはいえ、まるで不動産業界の人のような惹句ですが
「分譲なら、予算さえクリアできれば、家賃(ローン)を自由に設定できる」のです。
利息をいっぱい払うことになっても、35年ローンだったら月々の出費は下げられる。
私の条件で35年ローンで計算すると、最初の10年は7万円台でした。
ケチなので、少しでも利息払いが少なく済むよう、25年ローンに変更しましたが。
うーん、個人差でしょうか、
私の場合はむしろ「人生設計が立てやすくなった」って思ったんですよ。
「ローン完済までは死に物狂いで働く、その代わり完済時に
もし編集から外されていたらバイトで生活費&学費を稼ぎつつ大学院行ーこう!」とか。
聴講生からスタート? それも素敵。
一方、賃貸の場合だと。「この部屋気に入ったから入居したいんですが、
家賃は○万円でどうですか?」とはならんでしょう。やはり。
借り手より買い手の方が握力強いのは道理です。
大前提の「予算さえ許せば」がままならないから大変なんじゃんって話ですが、
ロングで見ると分譲・賃貸どちらにもいえることですよね、それは。
いつぞやの日記にも引用しましたが
「貯金が数億円あるのなら誰も老後の心配なんかしない。
高額所得者ではないから、居住の安定を切実に求める」のです
島本慈子「住宅喪失」)。
えー私は今の年収は高いかも知れませんが、明日をも知れぬ契約社員なので。
退職金ないし。なお関西出身の島本氏は共働き、
現金&1年で完済できる借金で一戸建てオーナー。完璧。
そうそう、対立軸は「賃貸VS分譲」以外に
「マンションVS一戸建て」「都市VS郊外」もあり。
特に「都市VS郊外」は、住居そのものが同スペックだとしても、
ものすごい変数となって価格を上下させるでしょうしねぇ。
上記の件はあくまで「首都圏分譲マンション派」の見解ということで。
まぁ買っちゃったからこそ「買った人有利」理論を構築してるわけですが。
「結婚して処分せざるを得なくなるかも」「転勤してry」といったケースを
想定するのもきりがないので
「同スペックでの賃貸と分譲ではどちらが得か」に絞らせていただきました。
よく見る「賃貸VS分譲どっちが得か?」対決だと、分譲の月払いローンと賃貸の家賃が
同額設定で試算されている気がしますが、それは違うだろと。いや、違わないんだけど
「居住性の対比」という要素が抜け落ちるだろ、と言いたい。
「家賃を同額に設定」するなら賃貸より分譲の方がグレード高い部屋を
選べる可能性がぐっと上がりますって。
だってそもそも「住宅ローン」とはそうなるようにするためのシステムですから。
後はまぁ、買っちゃった以上買った人は「繰り上げ返済する」とかして
「買っておいてよかったんだ」という着地点に落とし込めるよう
自助努力をするようになるのでしょう。
逆に「(例)うわークルーザー衝動買いしちゃった!」とかやりそうな人は
不動産買っちゃダメ。
お金が余ってれば可。所詮本人次第という、毒にも薬にもならない結論。


てなこと言いつつ。05年3月入居開始のウチのマンション(完売)ですが、
1年経たないうちに、早くも2部屋売り出されました。
79.56㎡5410万円→5580万円、39.10㎡2450万→2580万。
あれ、どっちも分譲時より高値でスタートしてる…。
駅からの距離という点において超優良物件なので、
強気の価格設定だったのでしょう。
もちろん交渉時に値下げした可能性はありますが。
ファミリータイプ志向の方なら
ワンルームタイプがあるようなマンションは投資目的で
買われて賃貸に出されるから、住民の質が下がっていき、
すなわち資産価値も下がりやすい」
という考え方もあるのは知っています。
ともあれ「分譲か賃貸かで損得が決まる」と思うのは
おそらく、ある一面からの見方であり、
いずれにしろ出費が続く、短くはない歳月の間、
どのようなマンションを選ぶか、
どこに金払いのプライオリティーを置くかなどによって、
そろばん勘定が変わっていくものなのでしょう。
思いがけず長文、この項終わり。